Независимая оценка имущества всех видов
г. Ростов-на-Дону, ул. Никулиной, дом 4
Телефон: +7 (938) 148-03-99
E-mail: mail@ocenka-rnd.ru

Новости компании, статьи

Жилищное строительство в Ростове-на-Дону

Жилищное строительство в Ростове-на-ДонуДля тех, кто подумывает о покупке жилья в новостройке стоит присмотреться к новым проектам жилых комплексов, одни из которых находятся на последней стадии строительства, другие – только на бумаге. Однако и те и другие могут быть весьма интересны

Специалисты Центра независимой оценки «Ростов-оценк...


В Ростове-на-Дону появится новый жилой комплекс бизнес-класса

В Ростове-на-Дону появится новый жилой комплекс бизнес-классаВ центре донской столицы планируется построить новый 24-этажный жилой комплекс вместе с удобным паркингом в пять этажей

Компания «РемСпецСтрой» планирует воплотить в жизнь новый бизнес проект, который предполагает строительство в центре города шикарного 24-этажного дома. На плане здание выглядит ...


К новому году снять жилье в Ростове можно будет дешевле на 20%

К новому году снять жилье в Ростове можно будет дешевле на 20%В сентябре 2014 года в Ростове-на-Дону популярны квартиры, аренда которых составляет от 16 до 18 тыс. рублей в месяц. Но при этом, средний ценник на «гостинку» составляет от 12 до 15 тыс. рублей в месяц, а на хорошую комнату в коммуналке – 10 тысяч рублей

Иногородние студенты оказывают существенн...


Анализ рынка недвижимости Ростова-на-Дону осенью 2014 г.

Анализ рынка недвижимости Ростова-на-Дону осенью 2014 г.Нестабильная экономическая ситуация оказала свое влияние на стоимость квартир, как первичного, так и вторичного рынка недвижимости Ростова-на-Дону. Жилье в новостройках теперь можно купить на 0,4% дороже, чем несколькими месяцами назад

По наблюдениям аналитиков Компании"РНД-Оценка" (холдинг Центр...


Градостроительная политика в Ростове – что нужно поменять?

Градостроительная политика Ростова-на-ДонуРостов-на-Дону, как и другие крупные города, испытывает нехватку жилья. Эта ситуация вызывает недовольство не только потенциальных покупателей, но и застройщиков. По мнению экспертов по оценке недвижимости компании «РНД-Оценка», властям города следует задуматься о том, чтобы кардинально изменить ...

 

Пример процедуры оценки стоимости земельного участка сравнительным подходом. Методика.

На примере реального участка рассмотрим методику проведения расчета рыночной стоимости земли:

Земельный участок, Кадастровый номер: XXXXXXXXXXXX, расположенный в коттеджном поселке по адресу: Московская область, Мытищинский р-н, Сельское поселение Федоскинское, д. Красная Горка.

Земельный участок обладает высокой степенью доступности, достаточно связан с основными транспортными потоками (с Дмитровскмм шоссе – около 500 м.) Границы участка соответствуют материалам межевания, фактическое использование не противоречит разрешённому виду использования. Земельный участок находится в территориальной зоне поселка. Выводы визуального осмотра: форма участка – почти прямоугольная; рельеф спокойный, без уклона, участок вытянут вглубь от улицы; обильная растительность на части участка посадки (смешанный лес).

На земельном участке, в верхней части, расположено жилое здание, земля под данным объектом отдельно не выделена, а границы участка, на которых оно расположено, определены.

 

Оценка стоимости права собственности на земельный участок

Поскольку земельные участки коттеджных поселков предлагаются к продаже довольно часто, для определения стоимости земельного участка был использован сравнительный подход.

Для оценки стоимости земельного участка был использован метод сравнительного анализа продаж. При применении метода прямого сравнительного анализа продаж стоимость объекта оценки определяется путем сравнения с ценами продажи или предложений аналогичных объектов. Основой применения данного метода является тот факт, что стоимость объекта оценки непосредственно связана с ценой продажи или ценой предложения аналогичных объектов. Каждая сопоставимая продажа сравнивается с оцениваемой недвижимостью. В цену сопоставимого объекта вносятся поправки, отражающие существенные различия между ними.

При использовании метода сравнительного анализа продаж предпринимались следующие шаги:

  • изучение рынка продаж и предложений на продажу для отбора объектов недвижимости, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом;
  • сбор и проверка информации по каждому отобранному объекту о цене продажи и запрашиваемой цене, условий оплаты сделки, физических характеристиках, местоположении, условиях сделки и т.д.;
  • анализ и сравнение каждого объекта с оцениваемым по имеющимся расхождениям;
  • корректировка цены продажи или запрашиваемой цены по каждому сопоставимому объекту в соответствии с имеющимися различиями между ним и оцениваемым объектом;
  • согласование скорректированных цен сопоставимых объектов недвижимости и вывод показателя стоимости оцениваемого объекта.

Основой анализа стоимости объекта данным методом является сбор информации по недавним сделкам купли-продажи аналогичных объектов и отбор полученной информации с целью повышения ее достоверности.

К сожалению, специфика российского рынка недвижимости такова, что информация по уже совершенным сделкам купли-продажи недвижимости является очень скудной или, чаще всего, закрытой, либо высока вероятность ее недостоверности.

Подавляющее большинство российских оценщиков ориентируются на цены предложения объектов, выставленных на продажу, цена которых рассматривается как верхний предел, т.к. отражает точку зрения лишь одной заинтересованной стороны – продавца.

Использование указанного вида цен связано с тем, что в силу ряда обстоятельств (отсутствие бирж по продаже большого количества объектов недвижимости, фиксация сделок с недвижимостью, как правило, по ценам БТИ) в Российской Федерации отсутствует достаточно полная информация о реальных ценах сделок с объектами недвижимости. Поэтому цены предложения более адекватно соответствуют рыночным условиям совершения сделок, нежели официально зарегистрированная информация о состоявшихся сделках купли-продажи.

На этапе сбора исходной информации Оценщиком были проанализированы предложения по продаже земельных участков сходных по своим характеристикам, расположенных по Дмитровскому шоссе, представленные в ведущих агентствах недвижимости, а также в сети Интернет.

Такой подход, по мнению Оценщика, оправдан с той точки зрения, что потенциальный покупатель прежде, чем принять решение о покупке объекта недвижимости, проанализирует текущее рыночное предложение и придет к заключению о возможной цене предлагаемого объекта, учитывая все его достоинства и недостатки относительно объектов сравнения.

В результате проведенного анализа были отобраны объекты, наиболее сопоставимые оцениваемым. Сравнение и корректировка проводились по следующим параметрам:

  • Передаваемые права на участок;
  • Финансовые условия;
  • Условия продажи;
  • Снижение цены в процессе торгов;
  • Дата продажи/Дата выставления на торги;
  • Корректировка на размер площади;
  • Корректировка на наличие инфраструктуры;
  • Корректировка на расстояние.

Обоснование корректировок

1. Объем передаваемых прав на недвижимое имущество. Ввиду того, что все объекты-аналоги продаются в собственность, поправка на разницу в передаваемых правах не вводится.

2. Корректировка на финансовые условия.

При осуществлении сделки с объектами-аналогами, так же как и с оцениваемым объектом, не предполагается использование каких-либо финансовых схем, влияющих на стоимость объекта. Корректировка по данному пункту не проводится.

3. Условия продажи.

Условия продажи объектов-аналогов типичные, т.е. продавцы не ограничены в сроках продажи, между покупателями и продавцами не предполагается никаких особых отношений. Корректировка не вводится. 4. Снижение цены в процессе торгов (поправка на уторговывание).

Все отобранные объекты были предложены к продаже на рынке недвижимости. В процессе переговоров покупатель может уговорить продавца снизить запрашиваемую цену, то есть торг имеет место почти всегда. По данным, полученным в ходе опроса риэлтерских агентств, Оценщик установил, что в настоящее время поправка на уторговывание составляет от 3% до 5% от первоначальной запрашиваемой цены продавца. Оценщиком к расчету принята типичная поправка на уторговывание 5%.

5. Корректировка на дату продажи/дату выставления на торги.

Поскольку информация об объектах-аналогах, использованная при проведении оценки, является актуальной, корректировка по данному фактору не вводится.

6. Корректировка на площадь объекта.

Объекты - аналоги как и объекты оценки представляют собой участки под ИЖС примерно схожие по размеру с объектом оценки и выставляются на продажу целиком. Поэтому корректировки на отличие по площади не вводятся.

7. Корректировка на наличие инфраструктуры (наличие коммуникаций). Поправка на различия в инфраструктуре не вводилась, поскольку у всех сопоставимых аналогах имеется примерно одинаковая инфраструктура.

8. Корректировка на охраняемость учаска.

Поправка введена экспертно в размере 5%.

Делается парными продажами. Редко набираются пары.

Поправка на расстояние от МКАД не вводилась, поскольку участки расположены на примерно одинаковом расстоянии от МКАД с объектом оценки.

В таблице ниже представлены предложения по аналогичным участкам:

Источник: сайты сети Интернет

В таблице ниже приведены корректировки стоимости и расчет стоимости 1 сотки участка оценки:

Расчет цены, взвешенной по количеству корректировок:

Веса придаются в зависимости от схожести объекта оценки с аналогами. Формула для расчета удельного веса аналога имеет вид:

D – удельный вес, %

Q – всего корректировок

q – количество корректировок по данному аналогу

n – количество аналогов

 


Комментарии  

 
0 #4 manicure 25.04.2017 16:30
Hey I know this is off topic but I was wondering if you knew
of any widgets I could add to my blog that automatically tweet my newest twitter updates.
I've been looking for a plug-in like this for quite some time and was hoping maybe you
would have some experience with something like this.
Please let me know if you run into anything. I truly enjoy reading your blog and I look forward
to your new updates.
Цитировать
 
 
0 #3 BHW 16.04.2017 09:37
I blog frequently and I truly appreciate your
information. Your article has really peaked my interest.
I am going to bookmark your site and keep checking for new information about once a week.
I subscribed to your RSS feed too.
Цитировать
 
 
0 #2 manicure 07.04.2017 21:01
Pretty nice post. I just stumbled upon your weblog and
wanted to say that I have really enjoyed surfing around your blog posts.
After all I'll be subscribing to your feed and I hope you write
again soon!
Цитировать
 
 
0 #1 manicure 26.03.2017 19:47
Greetings! I've been following your blog for a long
time now and finally got the courage to go ahead
and give you a shout out from Porter Texas! Just wanted to
say keep up the fantastic job!
Цитировать
 

Добавить комментарий


Защитный код
Обновить

:

Контакты в Ростове-на-Дону:

+7 (938) 148-03-99

Компания "РНД-Оценка"

Адрес: Ростов-на-Дону, ул. Никулиной, дом 4, 344016
Яндекс.Метрика